江北央企大盤(pán)遭遇維權(quán)？ 中海地產(chǎn)南京公司：得房率差異并不違規(guī)

　　在自貿(mào)區(qū)落地的利好之下，近期的江北樓市風(fēng)頭正勁，板塊內(nèi)樓盤(pán)的一舉一動(dòng)都備受矚目。8月30日，因兩次大體量開(kāi)盤(pán)均取得亮眼成績(jī)的江北大盤(pán)中海左岸瀾庭將第三次開(kāi)盤(pán)，推出四棟樓共計(jì)420套精裝房，再度引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　值得一提的是，針對(duì)這次開(kāi)盤(pán)推出的新房源，此前已經(jīng)購(gòu)房的部分中海業(yè)主們也提出了質(zhì)疑：為何差不多的戶型面積小了，得房率反而更高？開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有如實(shí)告知所有房源的得房率情況？央企大盤(pán)被維權(quán)的背后，真相究竟為何？筆者多方走訪，帶回一手報(bào)道。

　　■現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：

　　房源套內(nèi)面積

　　和公攤面積都有公示

　　公開(kāi)資料顯示，中海左岸瀾庭是中海地產(chǎn)在江北開(kāi)發(fā)的又一大盤(pán)，位于江北核心區(qū)青奧體育公園旁。

　　筆者了解到，今年6月29日，中海左岸瀾庭首次開(kāi)盤(pán)，主力戶型有 97㎡和112㎡，共推出1247 套房源，當(dāng)天賣(mài)出了1006套；7月29日，中海左岸瀾庭加推兩棟樓，共208套房源，建筑面積約97、112㎡，基本售罄；8月26日，中海領(lǐng)取了第三批房源的銷許，共4棟樓，建筑面積約95、98、112、135㎡，開(kāi)盤(pán)前有3616組客戶報(bào)名搖號(hào)。

　　中海左岸瀾庭是否將房源所有信息都如實(shí)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)公示呢？昨天下午，筆者以買(mǎi)房人的身份來(lái)到該項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心。走進(jìn)大廳就可以看到，在醒目的位置有一整排分幢公示的《商品住房?jī)r(jià)目表》，上面對(duì)于每套房源所在樓棟、單元、房號(hào)、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、戶型、銷售單價(jià)、裝修狀況、銷售總價(jià)、銷售狀況都標(biāo)注得很清楚。在現(xiàn)場(chǎng)，買(mǎi)房人不僅能看到新開(kāi)盤(pán)的四棟樓的所有房源信息，也能找到前期開(kāi)盤(pán)的部分樓棟。

　　接待筆者的置業(yè)顧問(wèn)表示，已經(jīng)領(lǐng)了銷許的所有樓棟現(xiàn)場(chǎng)都會(huì)進(jìn)行公示，這是房管部門(mén)的強(qiáng)制要求，現(xiàn)在買(mǎi)房人能看到的是有房源在售或即將銷售的樓棟，因?yàn)闃菞潝?shù)非常多，基本售罄的會(huì)收起來(lái)，大的價(jià)格公示板放不下，替換成小的價(jià)格表公示，另外，買(mǎi)房人也可以登錄“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)” 網(wǎng)，上面也能查詢到包括房屋面積在內(nèi)的房源各項(xiàng)信息。

　　對(duì)于前期業(yè)主表示沒(méi)有被告知得房率差異的問(wèn)題，置業(yè)顧問(wèn)解釋道，預(yù)售許可證是分批領(lǐng)取的，房產(chǎn)部門(mén)出具的面積預(yù)測(cè)報(bào)告也是分批審核出來(lái)的，前面兩次開(kāi)盤(pán)時(shí)，買(mǎi)房人能看到已經(jīng)領(lǐng)取銷許的房源信息，尚未領(lǐng)取銷許的三期房源自然無(wú)法告知買(mǎi)房人。

　　■行業(yè)專家：

　　相近戶型得房率

　　有差異是正常的

　　在一般人看來(lái)，購(gòu)買(mǎi)的戶型越大，套內(nèi)的使用面積也應(yīng)該越大，因此，中海左岸瀾庭前期購(gòu)買(mǎi)了97㎡戶型的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的使用面積反而比新開(kāi)盤(pán)的95㎡戶型小時(shí)，心里自然會(huì)有疑惑，筆者就此也走訪了專業(yè)人士。

　　“首先要明確的是，得房率是以樓棟為單位，而不是以戶型為單位的。”南京一家建筑設(shè)計(jì)院的資深設(shè)計(jì)師告訴筆者，全國(guó)通用的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 50096)中，對(duì)于“得房率”的定義是“全樓總套內(nèi)使用面積/住宅樓建筑面積”，所以影響得房率的因素有兩個(gè)，一個(gè)是套內(nèi)使用面積，第二個(gè)是公攤面積(包括樓梯、電梯、走道、消防連廊等)。

　　設(shè)計(jì)師表示，在公攤面積相同的情況下，那么套內(nèi)使用面積越大，得房率也會(huì)越高。“舉例來(lái)說(shuō)，相同層數(shù)的兩棟樓，一棟是90㎡搭配120㎡的戶型，另一棟是90㎡搭配140㎡的戶型，那么前一棟的得房率就沒(méi)有第二棟高。”設(shè)計(jì)師說(shuō)，因?yàn)閼粜痛钆涞脑?，同樣?0㎡的戶型，分布在不同樓棟，得房率也會(huì)不同。

　　“認(rèn)為戶型差不多的得房率就應(yīng)該差不多，這是一個(gè)普遍存在的誤區(qū)。”設(shè)計(jì)師分析指出，在同一個(gè)樓盤(pán)內(nèi)，各樓棟因戶型面積、戶型結(jié)構(gòu)、層數(shù)差異等產(chǎn)生的得房率差異是行業(yè)通行的正?，F(xiàn)象。

　　■開(kāi)發(fā)商表態(tài)：

　　建筑符合規(guī)范，將與

　　業(yè)主進(jìn)行良性交流

　　筆者注意到，在部分業(yè)主就得房率差異問(wèn)題提出質(zhì)疑后，開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)南京公司很快做出了回復(fù)，8月29日在中海左岸瀾庭官方微信公眾號(hào)里發(fā)表了《業(yè)主告知書(shū)》。

　　開(kāi)發(fā)商方面表示，中海左岸瀾庭所有建筑的建造均嚴(yán)格依照政府部門(mén)的規(guī)劃審批及設(shè)計(jì)規(guī)范要求實(shí)施，購(gòu)房合同中載明的房屋預(yù)測(cè)面積成果均嚴(yán)格按照《南京市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》進(jìn)行面積測(cè)算。

　　有業(yè)主表示，憑什么自己花了更多的錢(qián)，買(mǎi)到的房子使用面積還不如戶型小、花錢(qián)少的？南京中海的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目采取“一房一價(jià)”的定價(jià)方式，一套房子的價(jià)格并不是僅僅由得房率一個(gè)因素決定的，而是要綜合考慮樓棟位置、園區(qū)內(nèi)外景觀、樓棟層數(shù)、朝向、得房率、配套關(guān)系等各項(xiàng)價(jià)值因素，綜合考慮之后制定一個(gè)合理的價(jià)格，然后報(bào)請(qǐng)南京市發(fā)改委批準(zhǔn)，之后在網(wǎng)上進(jìn)行公示。

　　對(duì)于部分業(yè)主的質(zhì)疑，該負(fù)責(zé)人也表示中海作為央企始終秉承以誠(chéng)實(shí)之心、行信義之事，將與業(yè)主進(jìn)行良性的互動(dòng)和交流，承諾嚴(yán)格依照購(gòu)房合同約定履行房屋建造及交付義務(wù)。

　　本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 劉莉