牛年尾聲，虎年將至，承受著空前壓力的房企，亦不得不開啟來年的布局！

　　

　　“在年度會議上，我們老板說，全國只有20多個城市值得投資！”一位就職于TOP30房企的人士表示，未來公司的主要資源，只會集中在公司高層選中的這些城市，其他地域短期內(nèi)將不再關(guān)注。

　　

　　收縮戰(zhàn)線，集中到所謂的核心城市，成為眾多房企對于明年戰(zhàn)略的一致選擇。這與易居企業(yè)集團CEO丁祖昱的判斷不謀而合，他在“2022年丁祖昱評樓市”的大型演講中曾經(jīng)列出了25個可以長期聚焦的城市。

　　

　　如果說以年銷售200億作為規(guī)模房企的分水嶺，2021年，市場上剛好有100家房企的全口徑銷售額超過了200億，這一百家房企中，大多數(shù)曾經(jīng)采取了全國布局或者區(qū)域布局。但是在全國房地產(chǎn)市場告別高周轉(zhuǎn)快增長周期之后，已經(jīng)越來越多房企提出聚焦的“小而美”戰(zhàn)略。

　　

　　旭輝董事局主席林中在內(nèi)部強調(diào)：房企在去杠桿階段的當(dāng)務(wù)之急是活下去，保證現(xiàn)金流的安全，摒棄規(guī)模導(dǎo)向的沖動，一定要做好開源節(jié)流、增收節(jié)支、以收定支、量入為出這四個方面。

　　

　　無獨有偶，禹洲集團董事局主席林龍安亦在內(nèi)部表示，禹洲集團未來的目標“小而美”，爭取長期“活下去”。

　　

　　但是，當(dāng)收縮聚焦疊加戰(zhàn)略趨同，讓房地產(chǎn)市場僧多粥少的矛盾顯得更為突出。2022，擺在房企面前的艱巨任務(wù)，或許將是如何在同行之間的短兵相接中全身而退。

　　

　　收縮戰(zhàn)線

　　

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，比上年增長4.4%，為5年最低；其中12月單月完成開發(fā)投資額同比下降13.9%，為4年同期新低，當(dāng)月的新開工和土地購置面積同比分別下降31%和33%，無力支撐起行業(yè)投資規(guī)模。

　　

　　這些數(shù)字落到具體的房企身上時，就體現(xiàn)為投資戰(zhàn)略調(diào)整，以及區(qū)域架構(gòu)變動。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2021年下半年以來，包括碧桂園、新城、旭輝、陽光城、綠城等在內(nèi)的20余家房企進行了組織架構(gòu)調(diào)整，或縮減區(qū)域公司數(shù)量，或?qū)⒍鄠€事業(yè)部合并，并時常伴有人員精簡。

　　

　　這些變動的最終目的是將有限的資金更精準投放，以讓企業(yè)活得更久。“如果說以前是有合適的就買買買，現(xiàn)在更多要考慮的是資源獲取成本的降低，以及資源的取舍。”有房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示。

　　

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資向下的一大影響因素是拿地減少。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年百城土地成交建面月均下降34.3%。另據(jù)億翰智庫統(tǒng)計的2021年典型房企新增貨值來看，自2021年5月起，TOP10門檻值同比一路下挫，至12月同比降幅達到了42.5%。

　　

　　“當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)模式發(fā)生改變，高杠桿+快周轉(zhuǎn)模式難以為繼，加快銷售回款、修復(fù)再融資、應(yīng)對剛性債務(wù)到期是房企當(dāng)務(wù)之急，而拿地計劃則需視各家房企自身銷售和融資情況而定。”華泰證券固收分析師張繼強撰文指出。

　　

　　擁向一二線

　　

　　投資力度的減少，讓各家房企在區(qū)域和城市的選擇上更為謹慎，比如行業(yè)的“優(yōu)等生”龍湖在2021年下半年，也只聚焦在43個城市。

　　

　　某華東中型房企一位內(nèi)部人士向第一財經(jīng)透露，過去公司關(guān)注機會城市大概有50個，在資金面尚無明顯改善的2022年，“按照我們的體量，目前關(guān)注的城市縮減到了30個左右。”

　　

　　通常情況下，被放棄的城市具有這樣的特點：房企可能早年進入了，但是該地區(qū)的項目一直賣得不好，量跑不動，價也買不上去，戰(zhàn)略收縮時，便會被放棄。

　　

　　相反，選擇有深厚經(jīng)濟基礎(chǔ)、人口財富水平較高、對周邊人口有虹吸效應(yīng)的城市，提升投資占比以確保資金流動性，也就成為必然，2021年房企投資向一二線核心城市集中的趨勢也更加明顯。

　　

　　據(jù)億翰智庫監(jiān)測的16家典型房企拿地金額分布來看，一線城市占比由2020年的16.3%提升2.9個百分點至19.3%，核心二線城市占比由2020年的28.3%提升5.1個百分點至33.4%，其余能級城市的拿地金額占比均有所下降。

　　

　　其中，在由蘇州、杭州、南京及無錫構(gòu)成的東部區(qū)域，房企整體拿地金額同比增速為13.7%，典型房企對杭州、南京的拿地金額同比分別提升36.2%及47.8%；而對武漢、長沙、鄭州、合肥等中部城市的投資則有明顯減少。

　　

　　“開發(fā)商向一二線城市走，核心原因在于市場下行期，這些城市的購買力還在，人口帶來的需求也會形成托底，抗風(fēng)險能力更強，而三四線市場則可能全部凍結(jié)。”雙佰投資董事長劉策向第一財經(jīng)分析。

　　

　　某TOP30房企人士曾向記者表示，目前公司能保證正常運轉(zhuǎn)的一大原因就在于著力布局華東的一二線城市，賣得不錯能保證現(xiàn)金流。

　　

　　在某全國性房企負責(zé)華東區(qū)域投資的業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)表示，當(dāng)行業(yè)在整體收縮時，房企追求的就不再是規(guī)?；蛘呃麧櫍前踩?，“把錢放在最安全的地方，規(guī)避風(fēng)險，其實全國也挑不出多少城市來。”

　　

　　“還得是二線城市和強三線，回歸核心城市、核心板塊，比如蘇州、杭州、武漢等城市，而且要選城區(qū)型板塊，”某百強房企市場人士在談到關(guān)注的城市時如是說，“這樣的地方有安全墊、有客戶需求在。”

　　

　　賽道擁擠

　　

　　2016年-2020年間，大量品牌房企向三四線城市進發(fā)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年間，碧桂園、恒大、綠地、中海地產(chǎn)、萬科新進入的城市中，三四線的占比在9成以上；世茂、融創(chuàng)、保利、華潤置地的這一比例在8成以上。

　　

　　但隨著市場的變化，下層三四五線的大多數(shù)房企發(fā)現(xiàn)這些市場“肉沒了，湯也沒多少了”，就集體想要回歸一二線。

　　

　　在一位行業(yè)分析師看來，現(xiàn)階段核心城市拿地的競爭壓力不大，關(guān)鍵還是看企業(yè)有沒有錢來投資。“過去一塊地二三十家報名，現(xiàn)在只有兩三家能出得起入局的錢了。”

　　

　　比沒有錢參與一二線核心城市的競爭更為殘酷的是，各家房企戰(zhàn)略“撞車”，使得這些城市的市場可能會更為擁擠。

　　

　　“從眾的戰(zhàn)略肯定不會是好戰(zhàn)略，”一家房企的相關(guān)負責(zé)人表示：“行情冷、大家都沒錢的時候，能夠布局一二線才有戰(zhàn)略價值，相當(dāng)于抄到了底，而大家都有錢的時候，在一二線拿到的又是地王，最終賠本賺吆喝，只是在極端情況下保命系數(shù)高一點，但并不意味著企業(yè)能發(fā)展下去，賺到錢。”

　　

　　近期正在進行架構(gòu)調(diào)整的某規(guī)模房企內(nèi)部人士就曾向記者表示，收縮投拓條線，暫停拿地，未來企業(yè)可能就會變成“小而美”，若要擴大規(guī)模就要依靠合作。

　　

　　合作，也是上述華東房企人士給出的一條出路。“以自有資金拿地的部分，比較希望在一二線城市，資金效率比較高，”她表示，如果錢不夠，就合作拿地，或退而求其次，找高能級三線城市，“再或者當(dāng)?shù)貒竽昧说刂?，民企來建，這種情況下，在一二三線城市的差別就不大了。”