天氣越來越冷，供暖季也來臨，但是仍有新小區(qū)因為入住率不達標等問題遭遇供暖難題。近日，山東省棗莊市銀苑世家C區(qū)的業(yè)主王強(化名)向新京報記者反映，該小區(qū)自2020年交付至今未供暖，開發(fā)商方面以入住率未達規(guī)定比例為由，不給辦理供暖手續(xù)。今年供暖季即將到來，業(yè)主們都希望能夠早日供暖。

　　對此，開發(fā)商銀光置業(yè)有限公司(簡稱“銀光置業(yè)”)的相關(guān)工作人員表示，銀苑世家小區(qū)確實入住率未到50%，達不到供暖條件，公司正在與相關(guān)部門協(xié)調(diào)準備辦理供暖。

　　不止銀苑世家C區(qū)，還有其他一些小區(qū)也曾遭遇此類問題。那么，如果小區(qū)入住率不達標，該不該供暖？又該如何解決？

　　現(xiàn)象：

　　新房入住率低，“達不到供暖條件”

　　王強告訴新京報記者，自己購買了棗莊市山亭區(qū)銀苑世家C區(qū)的一套住宅，與開發(fā)商銀光置業(yè)簽訂了棗莊市新建商品房買賣合同。該項目的供暖方為翼云熱力有限公司(簡稱“翼云熱力公司”)。

　　“2020年底收房入住，但房子一直未通暖氣。我多次與開發(fā)商溝通，開發(fā)商總是以入住率達不到規(guī)定的比例為由不給該項目辦理供暖手續(xù)。按照當?shù)匾?guī)定，正常情況下11月15日就開始供暖，如果供暖問題得不到解決，今年我和家人又要挨凍了。”王強如是說。

　　據(jù)王強提供的購房合同顯示，在供暖方面，合同約定交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配件標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，2021年12月31日達到使用要求。

　　王強表示：“購房合同只約定了供熱系統(tǒng)達到要求的時間，沒有約定具體的供暖時間?，F(xiàn)在供暖公司不供暖的理由就是開發(fā)商沒交市政基礎(chǔ)設(shè)施費用，所以達不到供暖條件。”

　　隨后，新京報記者與翼云熱力公司方面取得聯(lián)系。該公司的相關(guān)工作人員回應(yīng)記者稱：“目前供暖外網(wǎng)已經(jīng)建好，主要原因是由于開發(fā)商還沒有向我們提交前期申請手續(xù)，也沒有交相關(guān)款項，更沒有購買我們的熱源。另外，這筆款項是基礎(chǔ)建設(shè)配套費，需要開發(fā)商交到財政，與業(yè)主沒關(guān)系。”

　　為了解房屋未供暖的原因，新京報記者與銀光置業(yè)方面取得聯(lián)系，該公司的相關(guān)負責人表示：“現(xiàn)在小區(qū)里部分樓棟還沒有交付，為了解決供暖問題，相關(guān)部門正在和熱力公司洽談中，一些問題正在協(xié)調(diào)處理當中。銀苑世家小區(qū)C區(qū)共有464戶，現(xiàn)在要求供暖的總計106戶，供暖不足50%，按照規(guī)定達不到供暖條件，所以公司正在與各方協(xié)商解決當中。”

　　對此，北京市都城律師事務(wù)所田靜律師表示，從目前掌握的情況不難看出，出現(xiàn)上述未供暖問題主要有兩方面原因，一是由于開發(fā)商未足額繳納費用導(dǎo)致基礎(chǔ)供暖設(shè)施未接通，二是供暖設(shè)備維護成本過高，導(dǎo)致供暖公司出現(xiàn)負收益。如果開發(fā)商與業(yè)主在房屋買賣之初就已經(jīng)約定了供暖設(shè)備的接通及供暖期限，開發(fā)商就要有契約精神，按照約定繳納費用接通供暖管線、按時供暖。如果房屋買賣合同未約定供暖時間，出現(xiàn)入住率未達到要求的情況時，設(shè)定一個短期時限不供暖可以理解，但若因入住率問題長期不供暖就不太合理了。

　　11月16日，銀光置業(yè)的相關(guān)工作人員回復(fù)記者稱：“經(jīng)過各方協(xié)調(diào)以后，目前計劃由開發(fā)商、物業(yè)公司承擔一部分費用，給銀苑世家C區(qū)供暖，正在做正式供暖前的打壓，如果打壓沒問題就正式供暖。”

　　實際上，像銀苑世家C區(qū)因為入住率不達標等原因影響供暖的情況并不鮮見。

　　在山東泰安市，新華學(xué)府上園小區(qū)在2021年交房，因入住率達不到50%的供暖標準，去年并未供暖。在西安市，白樺林溪小區(qū)首批交付時間為2020年12月23日，但是去年并未供暖，主要原因是入住率達不到60%的標準。

　　還有河北邯鄲市邯山區(qū)的大樹康城小區(qū)，去年11月17日，不少業(yè)主反映，該項目已交房近一年，業(yè)主們也已陸續(xù)裝修入住，可是新房內(nèi)的暖氣片仍是“冰涼”。

　　對此，大樹康城小區(qū)所在的轄區(qū)南堡鄉(xiāng)政府在邯鄲透明網(wǎng)回復(fù)：“大樹康城小區(qū)共計建設(shè)住宅1134套，目前登記在冊實際入住業(yè)主105戶，小區(qū)內(nèi)部熱力管網(wǎng)已全部鋪設(shè)到位，但小區(qū)周邊暫無接入小區(qū)的熱力供熱端口。根據(jù)《邯鄲市城市供熱條例實施細則》第十三條，當年新入網(wǎng)用戶的用熱率達到50%以上，符合以上條件的即可提供供熱服務(wù)。目前，地產(chǎn)商正在與熱力公司對接辦理新增用熱戶入網(wǎng)申請，下一步，南堡鄉(xiāng)將結(jié)合地產(chǎn)商積極推進小區(qū)集中供熱工作。”

　　探討：

　　避免因入住率“一刀切”，各方從實際出發(fā)協(xié)調(diào)處理

　　入住率不達標成為不少新小區(qū)供暖路上的“攔路虎”。入住率與供暖之間是如何規(guī)定的？

　　新京報記者經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，在供暖入住率標準方面，國家并無明文規(guī)定，一般是由各地政府或者是供暖公司決定，供暖入住率標準多在50%、60%或者是70%。

　　《山東省供熱條例》第二十條規(guī)定：“對已具備供熱條件的住宅小區(qū)，申請用熱戶數(shù)達到一定數(shù)量的，供熱企業(yè)應(yīng)當供熱。具體辦法由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府制定。”

　　山東省人民政府官方網(wǎng)站曾在2020年11月份回復(fù)市民提問“入住率和供暖關(guān)系”中表示，目前，有的市規(guī)定入住率60%以上達標供熱，有的規(guī)定70%以上；有的市未作規(guī)定，供熱企業(yè)自行確定入住標準，要求60%-70%可達標供熱；有的對于入住率低的視情況協(xié)商供熱，但不承諾供熱室溫達到標準，部分新建小區(qū)由開發(fā)商和供熱企業(yè)協(xié)商補償熱費差價，入住率30%以下的一般不供熱。

　　“入住率”成為能否供暖的一個重要衡量“指標”。如果不達標，該不該供暖？如果遲遲不達標，又怎么辦呢？是否有其他辦法幫助市民解決供暖難題？

　　在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池看來，目前，國家在這方面沒有統(tǒng)一的硬性規(guī)定，對于具體達到多少入住率、供暖時間，則需要各地根據(jù)當?shù)厍闆r合理規(guī)定，但是出臺政策規(guī)定及實施執(zhí)行的基礎(chǔ)是合法、合理，不能與上位法相沖突，以保障群眾生活為準則，避免“一刀切”。

　　“全國多地會結(jié)合當?shù)厍闆r制定不同的供暖實施細則，由此也會出現(xiàn)不同的入住率供暖標準。從中可以看出一點，在小區(qū)入住率未達到規(guī)定標準時，不一定就不供暖，多地對此的限制還是較為松弛的，不是‘一刀切’，而是根據(jù)實際情況來處置的。”田靜如是說。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果入住率確實太低，開發(fā)商、物業(yè)公司、供暖企業(yè)可以與當?shù)卣块T進行協(xié)調(diào)，以求在維持各方成本的情況下盡量滿足居民供暖需求。如果供暖費用與收益相差過大，可以采用其他小型設(shè)備供暖，或者對業(yè)主進行補貼，直接進行單戶電采暖。

　　事實上，去年，棗莊市市中區(qū)就多舉措保供暖，其中對入住率達不到50%的新小區(qū)，逐一研究，一區(qū)一策，確保供暖，先后解決了多個入住率低的新小區(qū)供暖問題。

　　除了多方協(xié)商解決外，地方政府也在探索出臺各種政策幫助解決市民的供暖問題。

　　早在2019年的時候，山東省濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后出臺了《濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進一步規(guī)范集中用熱開戶協(xié)議書有關(guān)內(nèi)容的通知》和相關(guān)補充通知，明確了新建小區(qū)申請加入集中供熱的界定標準。其中，前期房地產(chǎn)開發(fā)單位與供熱企業(yè)已達成協(xié)議的新建小區(qū)，繼續(xù)按協(xié)議執(zhí)行；對于用熱率不足60%的新建小區(qū)，經(jīng)協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)單位補齊60%的取暖費即可申請加入集中供熱。

　　去年1月28日發(fā)布的《濰坊市供熱條例》也對入住率不達標小區(qū)供暖有了新規(guī)定：申請用熱戶數(shù)達不到規(guī)定比例，但符合下列情形之一的，供熱企業(yè)應(yīng)當供熱：新建住宅集中交房之日起二個采暖期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向供熱企業(yè)補足缺口戶數(shù)的基礎(chǔ)熱價的；供熱用熱雙方對供熱溫度、供熱時間和繳費金額等協(xié)商后達成一致的。

　　實際上，在上述銀苑世家C區(qū)業(yè)主提出供暖問題的棗莊市，也并未對入住率和供暖關(guān)系實行“一刀切”。

　　根據(jù)《棗莊市供熱管理辦法(棗政發(fā)〔2019〕11號)》(簡稱“辦法”)第二十五條規(guī)定，已具備供熱條件的住宅小區(qū)，申請用熱戶數(shù)達到50%以上的，供熱企業(yè)應(yīng)當供熱。未達到前款規(guī)定標準的，原則上不予供熱；情況特殊確需用熱的，由供熱企業(yè)與申請用熱的開發(fā)企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)商達成協(xié)議后，可以供熱。

　　趙秀池表示，這一問題在新交房小區(qū)還存在不少，因為入住率比較低，按照多地有關(guān)規(guī)定，入住率要達到一定比例才予以供熱。但這也不是絕對的規(guī)定，因為對于有些小區(qū)如果入住率較長時間都達不到要求，從而一直無法正常供熱就顯得不太合理。對此，建議轄區(qū)主管部門、街道辦積極與開發(fā)商、物業(yè)公司、供熱公司協(xié)調(diào)，符合條件的盡量及時供熱。