中新網(wǎng)12月28日電 “房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時代已經(jīng)到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯(lián)動越來越強(qiáng)，它們之間不再孤立分割，而是互生互聯(lián)。”在12月27日舉辦的貝殼思享會上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2018年是房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整的一年，面對行業(yè)變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機(jī)制正在顯現(xiàn)。

　　明年房地產(chǎn)市場二手觸底、新房放量

　　走過2018年這一“深度調(diào)整”年，房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)發(fā)生了哪些變化，市場在2019年究竟走向如何？在此次活動上，貝殼研究院《2018年全國房地產(chǎn)市場年度報告》(以下簡稱《報告》)正式發(fā)布，以數(shù)據(jù)復(fù)盤2018年新房、二手、租賃三大市場趨勢演變，探明2019年市場動向。

　　《報告》顯示，2018年是本輪調(diào)控的峰值期，2018年以來房地產(chǎn)政策延續(xù)2017年的高壓狀態(tài)，22個城市加碼或開啟限購政策，6個城市或地區(qū)執(zhí)行限貸，17個城市實(shí)行限售政策。在政策修補(bǔ)中，調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰。市場最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢，基本達(dá)到2015年以來高位。

　　在政策高壓下，2018年房地產(chǎn)市場仍在高位，但基本結(jié)束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平，與去年持平；而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態(tài)，預(yù)計全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)對市場下行的邏輯總結(jié)道：“高房價抑制了潛在購房需求的進(jìn)入，也使得曾經(jīng)過熱的換房鏈條冷卻下來，致使房價全線回落，市場自身的負(fù)反饋?zhàn)饔靡呀?jīng)顯現(xiàn)。”他分析指出，2019年政策調(diào)控可能出現(xiàn)幾個變化，一是調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方，更加有助于精準(zhǔn)調(diào)控，科學(xué)調(diào)控。二是調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)，可能會減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制。三是政府職能回歸到住房保障，比如加快推進(jìn)集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源、為住房保障提供更多的財政支持等。

　　值得注意的是，今天房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有債務(wù)的壓力，資產(chǎn)價格過快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險。因此《報告》認(rèn)為，2019年的政策面更大可能性是中溫放松，既不會大刺激，也不會過于緊張。市場調(diào)控政策調(diào)整主要在購房資格管制、價格管制、金融管制及流通管制四個方面。

　　在政策寬松與基本面收緊的組合里，2019年各線城市市場表現(xiàn)的分化會更加突出，《報告》分析了明年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)的幾個關(guān)鍵趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變。再加上政策放松的影響，明年二手房市場將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢。二是“一線底火”：作為房地產(chǎn)底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場，帶動換房改善鏈條活躍；三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢，2019年二線房地產(chǎn)市場將成為支持全國房地產(chǎn)市場增長的主力。第四，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

　　中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入全流通時代

　　市場結(jié)構(gòu)的變化也演進(jìn)出一些難以解釋的房地產(chǎn)現(xiàn)象，而這些“難以解釋”恰恰意味著原有解釋框架的失效。傳統(tǒng)理論理解房地產(chǎn)市場周期時通常只關(guān)注新房市場，或者將新房二手房視為同一市場，忽視了不同市場交易邏輯之間的差異，也忽視了不同市場之間的相互影響。尤其是，傳統(tǒng)理論幾乎都將租賃市場割裂于買賣市場之外，忽略了兩者之間應(yīng)有的關(guān)聯(lián)。

　　貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“全流通時代”，相應(yīng)地，其分析框架也應(yīng)當(dāng)引入全流通的概念。所謂全流通是指，新房市場、二手房市場、租賃市場之間不再是孤立分割的關(guān)系，而是互生共連的交互關(guān)系。三個市場之間交互的方式、時機(jī)與動能決定了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“總體效果”。

　　“今天的市場已經(jīng)進(jìn)入‘全流通’格局，交易的冷暖變化、周期起伏取決于租賃、新房、二手房三個市場之間交互的方式、時機(jī)與動能。這背后的市場機(jī)制是‘交易乘數(shù)’，即每當(dāng)一個潛在客戶從租賃市場進(jìn)入交易市場，這一次交易會引發(fā)一連串交易，從而顯著放大交易總量。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，全流通不僅是市場發(fā)展趨勢，同時也是理解中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)象的一種分析框架。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步分析道，全流通框架對于市場的啟示在于必須重視租賃、新房、二手房之間的均衡。實(shí)際上，租賃市場是否完善對于一個城市的房價有著重要影響。一個多層次、多產(chǎn)品線、有品質(zhì)的租賃市場可以為年輕人提供更多的選擇，進(jìn)入交易的迫切度低，需求釋放節(jié)奏緩慢。而新房產(chǎn)品線的豐富程度也有助于降低房價——如果新房市場的供給結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)品線豐富，給年輕人的選擇更多，第一次購房的年輕人可以更多地選擇選擇新房滿足首次置業(yè)需求，從而使得交易乘數(shù)更低。

　　“如果新房價格過高或產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不完整，如實(shí)行限價或共有產(chǎn)權(quán)等，就會產(chǎn)生對二手房的‘過度擠壓’。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，市場存在內(nèi)在的不穩(wěn)定性，在交易乘數(shù)的作用下，市場容易急漲急跌，內(nèi)在的波動性被放大。例如，當(dāng)房價高到一定程度，或者居民杠桿加到一定程度時，交易鏈條會反向收縮，乘數(shù)效應(yīng)的負(fù)反饋機(jī)制容易引發(fā)市場快速下行。

　　事實(shí)上，在全流通的市場視角下，中國房地產(chǎn)獨(dú)特、難懂的現(xiàn)象也能夠得到很好的解釋。全流通框架認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的繁榮取決于、潛在購房者的質(zhì)量、潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力和存量房乘數(shù)效應(yīng)的大小三個方面。例如，潛在購房者的轉(zhuǎn)換能力取決于購房、租賃和非正規(guī)市場之間的互動性，只有潛在購房需求能夠順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，市場繁榮才可持續(xù)。

　　“政策應(yīng)支持有房的人換房改善，而不是鼓勵沒房的人加杠桿買房。對于有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力最強(qiáng)，存在進(jìn)一步加杠桿的空間。”而全流通框架對政策的啟示則在于中性的價值觀。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行周期，穩(wěn)增長可行的政策選擇是鼓勵換房需求。但對于無房的年輕人，也不宜再鼓勵加杠桿買房，而是應(yīng)該發(fā)展租賃市場，特別是機(jī)構(gòu)化租賃，給他們更多的居住選擇。